Reglamento de operaciones compartidas del grupo MLS Caracas

CAPÍTULO 1: DEFINICIONES:

MLS (Multiple Listing Service) o Servicio de Listado Múltiple: Es una base de datos de inmuebles disponibles en venta y/o alquiler, alimentada por agencias inmobiliarias que propician la cooperación entre sí, ya que les permite a cada una de ellas, consultar la totalidad de las ofertas, a partir de allí pueden compartir información con sus clientes.

OPERACIÓN COMPARTIDA: Es la negociación inmobiliaria de compra, venta o alquiler en la que intervienen dos o más agencias inmobiliarias.

WASI SOFTWARE INMOBILIARIO: Es una plataforma o software en Internet (la nube), que permite la creación, customización y administración del grupo MLS Caracas, a través de su función denominada GRUPOS, que a su vez, permite la interacción e intercambio de información de propiedades disponibles entre las agencias participantes

AGENCIA: Son todas aquellas agencias inmobiliarias que han cumplido con los requisitos de admisión del grupo MLS Caracas, y participan activamente en el intercambio de información de propiedades.

AGENCIA CAPTADORA: Es la agencia que fue autorizada por el propietario del inmueble, para cargar/listar la información de la propiedad en el grupo MLS Caracas.

AGENCIA VENDEDORA: Es la agencia que presenta a una AGENCIA CAPTADORA, un prospecto comprador o arrendatario para la propiedad listada en el grupo MLS Caracas.

REFERIDO: Es la intermediación o intervención de una agencia o agente, que transmite información que permite a una AGENCIA CAPTADORA y una AGENCIA VENDEDORA, realizar una operación compartida. A estos efectos, se sugiere un pago del 20% sobre la comisión total a cobrar para el referido, y un 40% para cada una de las agencias involucradas en la operación. (40-20-40)

HONORARIOS PROFESIONALES Ó COMISIÓN: Es la compensación económica que recibe una agencia afiliada por sus servicios de asesoría e intermediación en una operación de compra venta o arrendamiento de un inmueble. Los honorarios establecidos son del 5% sobre el precio de venta del inmueble, y en caso de arrendamiento, un monto equivalente a un mes de canon de arrendamiento, tanto al propietario del inmueble como al inquilino.

FALTA GRAVE: Falta de pago de los honorarios profesionales previamente pactados entre una AGENCIA CAPTADORA y una AGENCIA VENDEDORA según los principios fundamentales previstos en este Reglamento.

FALTA MEDIA: Comportamiento reiterativo de una agencia participante que vulnera o viola los principios fundamentales previstos en este Reglamento.

CAPÍTULO 2: DISPOSICIONES:

Las agencias participantes del grupo MLS Caracas, se regirán por el presente Reglamento para la participación en el servicio de listado múltiple Caracas, y la realización de operaciones compartidas llevadas a cabo entre agencias. Asimismo, MLS Caracas será el órgano que decidirá sobre cualquier materia no prevista en el presente Reglamento.

CAPÍTULO 3: INTERMEDIACIÓN Y CONCILIACIÓN

MLS Caracas, constituirá un comité de intermediación y conciliación, el cual estará conformado por un (01) miembro designado por MLS Caracas y por dos (02) agencias seleccionadas al azar, y serán los encargados de estudiar cada caso para conciliar las diferencias que puedan surgir entre dos agencias en conflicto. En caso de existir relaciones de amistad o consanguinidad entre los miembros del comité y las agencias en conflicto, los miembros principales deberán inhibirse y darán paso a otros.

CAPÍTULO 4: RESPONSABILIDADES DE LAS AGENCIAS PARTICIPANTES

  1. Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento, 
  2. Listar en el MLS todas las propiedades que les sean contratadas para su comercialización.
  3. Actualizar oportunamente la información de sus propiedades, inactivas, activas, vendidas, alquiladas y modificaciones que correspondan.
  4. Es un deber de las agencias afiliadas, disponer del título de Propiedad del inmueble, cédulas de Identidad de los propietarios y autorización de venta o arrendamiento.
  5. Pagar puntualmente a la AGENCIA VENDEDORA, los honorarios profesionales que se hayan pactado y que provengan de la operación compartida de acuerdo a lo establecido en el Capítulo 8, Numeral 1 de este reglamento.
  6. No intercambiar documentos con los clientes prospectos presentados por la AGENCIA VENDEDORA, a menos que su participación y apoyo sean solicitados expresamente.
  7. No intercambiar documentos con los clientes propietarios de la AGENCIA CAPTADORA, a menos que su participación y apoyo sean solicitados expresamente.
  8. Se reconocerá una operación compartida cuando una AGENCIA VENDEDORA ha captado al prospecto comprador, ha mostrado la propiedad en cuestión conjuntamente con la AGENCIA CAPTADORA, ha obtenido la oferta de compra y ha participado en la firma del contrato de promesa de compra venta, arrendamiento o equivalente. En tal caso, tendrá derecho a reclamar la comisión pactada por operaciones compartidas.
  9. El referir o informar sobre un cliente para que otra agencia participante realice las funciones descritas anteriormente, se considerará un Referido y sólo se podrán reclamar las comisiones pactadas para este tipo de operaciones,  es decir comisión por referido del 20%

CAPÍTULO 5: OBLIGACIONES DE LA AGENCIA CAPTADORA:

1. Es responsable de contar con la autorización por escrito de venta o alquiler por parte del propietario o su representante legal, una definición respecto al precio, condiciones de pago, porcentaje de comisión y la forma de pago por honorarios profesionales

Mandato.

  1. Hacer su mejor esfuerzo para verificar que la documentación esté en orden y que no exista ningún trámite pendiente que retrase o impida la negociación. Si lo hubiere, será su obligación informar al AGENCIA VENDEDORA, desde el momento que se le solicita información, a fin de que pueda transmitir lo anterior a su cliente para que decida la conveniencia de la compra, consciente de esta situación.
  2. Solicitar al propietario que entregue toda la documentación necesaria para la protocolización, con el objeto de que pueda ser revisada por la AGENCIA VENDEDORA y su cliente antes de firmar el documento y tramitar la protocolización correspondiente.
  3. La AGENCIA CAPTADORA, integrará el expediente de documentos de la propiedad y los datos de las partes contratantes; salvo acuerdo en contrario, estará a cargo de coordinar todas las labores necesarias para llevar a cabo la protocolización del documento público de compra-venta,
  4. No será responsabilidad de la AGENCIA CAPTADORA, entregar al comprador, al Banco ó alguna institución, documentación diferente de la necesaria para la protocolización. Sin embargo, dará las facilidades para realizar las acciones ó los trámites que se requieran, el costo de dichos trámites correrán por cuenta y cargo del comprador.
  5. Si en forma excepcional una propiedad es cargada por una AGENCIA CAPTADORA en el listado del grupo MLS Caracas, con comisiones menores a las usuales del mercado, deberá comunicar lo anterior a la agencia que solicite la información.
  6. La AGENCIA VENDEDORA tendrá derecho a solicitar que se le muestre el contrato de Prestación de Servicios que señalen las comisiones mencionadas y será deber de la AGENCIA CAPTADORA presentar el contrato de prestación de servicio solamente si la AGENCIA VENDEDORA así lo solicita al presentar una oferta formal y por escrito con debida aceptación del propietario.

CAPÍTULO 6: DEMOSTRACIÓN DE PROPIEDADES A OTRA AGENCIA PARTICIPANTE:

  1. La AGENCIA CAPTADORA del inmueble podrá mostrar las propiedades que esté promoviendo, subrogándose éste último a las condiciones y dinámica pactada con el propietario. Solo en caso de que el propietario haya firmado aceptando una oferta o un contrato de Promesa de Compra Venta o Arrendamiento, se considerará el inmueble comprometido y se podrá negar la visita. 
  2. La demostración de un inmueble por parte de una AGENCIA CAPTADORA podría estar condicionada a que la AGENCIA VENDEDORA dé el nombre de su cliente, a fin de mantener un control sobre las visitas al inmueble.
  3. La AGENCIA VENDEDORA no podrá gestionar en forma directa o unilateral la visita a un inmueble, sin la intervención y autorización de la AGENCIA CAPTADORA.
  4. En el caso de inmuebles desocupados, la AGENCIA CAPTADORA optara por enviar un representante o prestar a la AGENCIA VENDEDORA las llaves 
  5. Si un inmueble está ocupado, la AGENCIA CAPTADORA podrá elegir entre concertar una cita para que la AGENCIA VENDEDORA lo muestre a su cliente o enviar un representante para que los acompañe.
  6. Está estrictamente prohibido y se considerará falta media que una agencia entregue al cliente de la contraparte alguna tarjeta de presentación, con su nombre, teléfono o de cualquier forma que pueda haber alguna comunicación o negociación directa, al margen de la agencia que lo representa.
  7. La AGENCIA VENDEDORA que ha mostrado una propiedad de una AGENCIA CAPTADORA, tendrá derecho a que ésta lo registre y reconozca a su cliente para un inmueble específico.

CAPÍTULO 7: TRANSMISIÓN DE OFERTAS:

  1. La AGENCIA CAPTADORA tiene el deber de comunicar al propietario la oferta dada por escrito por la AGENCIA VENDEDORA, salvo que haya una oferta firmada y aceptada con anterioridad por el propietario.
  2. La AGENCIA CAPTADORA no podrá rehusarse a transmitir una oferta de una AGENCIA VENDEDORA al propietario de un inmueble, por haber atendido al mismo cliente con anterioridad para el inmueble en cuestión, en caso de que el cliente comprador manifieste su voluntad de negociar con la segunda AGENCIA VENDEDORA.
  3. La información de las ofertas es confidencial, por lo tanto una agencia participante no podrá comunicar a un cliente el monto y las condiciones de la oferta de otro oferente. La agencia se deberá limitar a pedir a su cliente que haga su mejor propuesta en precio y condiciones de pago para que el propietario elija la más conveniente.
  4. Si el precio y las condiciones de una oferta obtenida por una agencia coinciden al 100% con las solicitadas, ésta se considerará aceptada salvo que el propietario la rechace por escrito.
  5. De existir una oferta que se considera aceptada por cumplir plenamente con las condiciones solicitadas y se recibiera una oferta posterior esta quedará en lista de espera.

CAPÍTULO 8: DEFINICIÓN Y PAGO DE COMISIONES:

  1. La AGENCIA CAPTADORA, tan pronto haga efectivo el cobro de las comisiones al propietario, realizará el pago de las comisiones respectivas a la AGENCIA VENDEDORA, teniendo para ello un plazo máximo de 8 días calendario.
  2. Si fuera necesario hacer algún descuento en la comisión para lograr el cierre de la operación, dicho descuento deberá ser concertado y acordado por escrito entre ambas agencias involucradas.
  3. La AGENCIA CAPTADORA que incumpla con el pago de comisiones se hará acreedor de la sanción establecida por el comité de intermediación y conciliación.
  4. En caso de no poder hacer efectivo el cobro de las comisiones, las agencias participantes involucradas decidirán si proceden a exigir judicialmente el pago. En tal caso, los gastos legales que se generen se descontarán de las comisiones totales en forma proporcional al porcentaje pactado para el reparto de las mismas. Si fuera necesario un pago para iniciar el trámite legal, será aportado por ambas agencias en forma proporcional al reparto de comisión pactado. Cuando se haga efectivo el cobro de las comisiones, se repartirán en forma inmediata.
  5. Si no se le pudiera exigir al propietario el pago de las comisiones acordadas por falta del instrumento legal que se menciona en el Capítulo 5, numeral 1, la AGENCIA CAPTADORA, cubrirá la comisión correspondiente a la AGENCIA VENDEDORA
  6. Cuando no se establezca por escrito algo distinto a lo cargado en el grupo MLS Caracas, las comisiones en las operaciones de venta se repartirán a partes iguales entre las agencias participantes de una operación compartida. En caso de operaciones de alquiler cada agencia le cobrará a su cliente.

CAPÍTULO 9: INCUMPLIMIENTO Y SANCIONES:

  1. La agencia es responsable de que sus colaboradores y relacionados, conozcan y comprendan el presente Reglamento, así como de su cumplimiento.
  2. Si se llegara a determinar la responsabilidad de una (01) falta grave por medio del comite de intermediación y conciliación, se dará de baja en el sistema MLS.
  3. En caso de controversia en una operación, las agencias involucradas, buscarán solucionar la diferencia en el Comité de intermediación y Conciliación. 
  4. En caso de suspensiones temporales o permanentes, las propiedades listadas por la agencia sancionada, serán eliminadas durante el lapso que dure la sanción.
  5. La agencia que no colabore para el esclarecimiento de un conflicto o que no acate el fallo dictaminado por el Comité de intermediación y Conciliación, será objeto de la suspensión definitiva
  6. El Comité de intermediación y Conciliación, podrá en todo momento verificar cualquier reclamación contra alguna agencia participante cuando sea solicitada su intervención, contactando directamente al cliente que pueda dar fe de los hechos que se imputan a una agencia. En caso de falsedad, será sancionado por difamación.

CAPÍTULO 10: ENMIENDAS:

El presente Reglamento podrá ser modificado, enmendado o ampliado con el voto favorable de por lo menos el 75% de las agencias participantes del grupo

CAPÍTULO 11: PROHIBICIONES GENERALES DE PUBLICACIÓN 

  1. SOLO DISTRITO CAPITAL Y SUS 5 MUNICIPIOS: El portal del grupo MLS Caracas es exclusivo para inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas o Distrito Capital. (No incluye la Gran Caracas). Por lo tanto, está PROHIBIDO COMPARTIR AVISOS de inmuebles que NO estén ubicados dentro del DISTRITO CAPITAL.
  2. SOLO URBANIZACIONES POR DEFECTO (5 MUNICIPIOS): Evite CREAR urbanizaciones que no estén listadas por defecto en el sistema Wasi y compartir estos avisos en el grupo MLS Caracas. Hacerlo, generará duplicidad de urbanizaciones en el portal, lo que genera un efecto indeseado y poco funcional.Puede crear urbanizaciones pero NO COMPARTA estos avisos en el grupo MLS Caracas
  3. MARCAS DE AGUA: Esta prohibido el uso de marcas de agua en las fotos a través de un mecanismo distinto al disponible por el software inmobiliario wasi.
  4. DATOS INDISPENSABLES: Todas las propiedades listadas deben tener el área de construcción, precio total en dólares americanos y fotos del inmueble. 
  5. DATOS DE CONTACTO: Esta estrictamente prohibido incluir nombres personales o comerciales, teléfonos de contacto, cuentas de redes sociales y cualquier otro dato de contacto que limite la funcion de compartir sin datos de contacto del software inmobiliario Wasi. (aplica para los campos: TITULO DEL AVISO, DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE Y ETIQUETAS)
  6. AVISOS DUPLICADOS: Prohibido publicar un aviso 2 o mas veces (duplicados)
  7. DERECHOS DE AUTOR: Prohibido USAR LAS FOTOGRAFÍAS de un aviso publicado por otra agencia participante.